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      Cos’è e quali sono i vantaggi di una permuta immobiliare

      La permuta immobiliare è uno strumento che il sistema legislativo italiano mette a disposizione del cittadino: si tratta di un vero e proprio contratto giuridico atto a garantire le parti nello scambio immobili o comunque di beni, con o senza trasferimento di denaro a titolo di conguaglio. Come stabilito all’ Art. 1552 e seguenti del Codice Civile, è necessario recarsi davanti un notaio e dichiarare l’oggetto dello scambio. Qual è e a chi convenienza di questa particolare forma di scambio? Vediamolo assieme.

      permuta immobiliare

      Cosa si intende con permuta immobiliare?

      “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.”

      Nel nostro caso specifico si definisce una permuta immobiliare quando due parti decidono di scambiarsi un bene immobiliare: l’intestatario del bene A diventa intestatario del bene B, e viceversa. Fino a qui niente di difficile, il problema diventa più articolato quando il valore dei beni immobiliari differisce, rendendo necessario un conguaglio di tipo economico.

      Sull’assunto della necessità o meno di un conguaglio, le permute immobiliari sono suddivise in due macro-categorie:

      • permuta pura: non prevede alcuna integrazione in denaro del valore immobiliare;
      • permuta con conguaglio: le parti concordano la somma che andrà a coprire la differenza di valore tra gli immobili.

      Perché scegliere una permuta immobiliare? Semplice; essa può consentire importanti vantaggi fiscali ed economici. Partendo dal contenimento del costo notarile, un solo atto e non due distinti, arrivando al contenimento della fiscalità nel caso in cui si si scambino immobili del medesimo valore e adibiti, ambedue, a prima casa o a seconda casa. Tali vantaggi sono notevoli sia nel caso in cui i soggetti siano esenti iva, aziende per esempio, sia quando invece sono soggetti a questa tassazione. Ma vediamo il tutto nel paragrafo a seguire.

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      Preliminare e permuta: prevenire è meglio che curare

      Il preliminare di permuta è essenziale per poter considerare valida una permuta. In questo documento trovano spazio termini e le condizioni che normano il passaggio dei beni.

      Come abbiamo avuto modo di dire, l’istituto giuridico della permuta è di tipo contrattuale e con effetti reali ed istantanei. Proprio per questo il legislatore lo ha normato: per molti versi, la sua disciplina ha aspetti in comune con quello della vendita, in quanto tratta il trasferimento reciproco di beni o diritti. Una delle differenze sostanziali è che la vendita è lo scambio di un bene contro un pagamento, mentre la permuta è semplicemente lo scambio di due beni (appunto una sorta di “baratto” tra le parti).

      Va sottolineato che la causa del contratto di permuta, oltre ad essere presente, deve essere lecita, non contraria alle norme imperative. Secondo quanto stabilito dall’art. 1418, comma 2, del Codice civile, l’illiceità della causa determina la nullità del contratto.

      Attenzione: se si decide di permutare la casa, prima di procedere con le pratiche, è necessario verificare la sussistenza di gravami e/o ipoteche, elementi che potrebbero complicare o rendere nulla la permuta stessa.

      permuta immobiliare

      Permuta immobiliare: per chi e quando conviene

      La permuta casa permette, nel caso di soggetti ad imposta di registro, sia una certa agevolazione economica diretta, una sola spesa per il notaio per esempio, sia fiscale. Ma prima di procedere sul terreno minato della fiscalità, è necessario fare un distinguo tra permuta diretta e permuta indiretta:

      1. permuta diretta o tra privati | Soggetti alle imposte di registro – Il valore catastale che darà origine alla tassazione, quindi quello maggiore, è calcolato a partire dalla rendita catastale, opportunamente rivalutata nel modo seguente:
      • abitazione civile con i requisiti di prima casa: il valore catastale è uguale alla rendita catastale rivalutata del 5% x 110;
      • abitazione civile senza requisito di prima casa: il valore catastale è uguale alla rendita catastale rivalutata del 5% x 120.

      Ad esempio, se la permuta coinvolge due immobili con titolo “prima casa” del valore catastale di € 50.000 e € 80.000 rispettivamente, si applica l’imposta di registro del 2% sul valore maggiore, cioè sull’immobile da 80.000 euro – quindi una imposta di € 1600. Diversamente se l’immobile dal valore catastale inferiore è “seconda casa”, e solo l’altro è “prima casa”, si considera prevalere l’imposta del 9% sulla seconda casa da € 50.000 – quindi l’imposta applicata sarà pari a di € 4.500. Il vantaggio è che il pagamento è dovuto nella misura del 50%, essendo esso suddiviso in parti eguali tra i contraenti: quindi nel primo caso 800 euro a testa e nel secondo 2250 euro a testa.

      2. permuta indiretta o tra soggetti NON esenti IVA – Nel caso le due controparti non siano esenti IVA, intestatari di aziende per esempio, le tasse sono calcolate su ciascun immobile in modo separato. Quindi ciascuno paga per sé. Nessuna particolare convenienza.

      Non solo, è necessario calcolare anche la corretta aliquota fiscale:

      • entrambi gli immobili possiedono i requisiti prima casa – Aliquota al 2% sul valore catastale rivalutato dell’immobile che vale di più;
      • entrambi gli immobili non possiedono i requisiti prima casa – Aliquota al 9% sul valore catastale rivalutato dell’immobile che vale di più;
      • UNO dei due immobili non possiede i requisiti prima casa – Aliquota al 9% sul valore dell’immobile che non è prima casa.

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